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近一段日子，大量熱錢湧入香港，導致港元升值，升至香港金管局可以允許的聯繫滙率的上限，於是金管局大手買入流入的美元，賣出港元，市場上港元也就大量增加，港元大增就會尋找投機去處，於是炒起股市。
基本上，熱錢是流動很快的錢，不會投入樓市。但是，熱錢多了會壓低香港的利率，特別是銀行間的拆息利率（HIBOR）。而拆息利率下降，減輕了買樓供樓的負擔，每月拿出同一筆金額供樓，現在可以供的樓，樓價就加大了，也就是說，只要拿得出首期，供樓負擔輕了，這是目前想買樓的人，心中一項重要的盤算。
是的，目的供樓按揭貸款的利率，已經遠輕租樓所需的錢少。長時間租樓的吸引力一定比不上供樓，也因此，盡管目前不少人說香港「港區國安法」想移民。但是，樓價依然不跌反升，地產商新盤推出，銷情都很好，這與想賣樓移民的現象，形成一個強烈的對照。
簡單的說，目前香港社會上是同時存在兩股影響樓價，一正一反的力量，正能量來自超低息貸款，負能量來自移民。
移民賣樓，一定是二手樓，因此，偶爾會有低於市價的「筍盤」出現。當然，真正的「筍盤」，地產代理自然會留起來給他們的熟客，一般人也買不到。多年前，筆者在粉嶺買下碧湖花園一個樓花，建築期付款，買入價200萬元，臨近入伙時，地產商推出最後一批樓花，同樣層樓、方向，面積的單位，定價已升至300萬元。當時預感升勢過急，決定不上會，以「摩貨」形式賣掉。
筆者交給粉嶺火車站旁一家地產代理放盤，放盤之後，還未走入火車站，身上的呼喚機（當時仍有輕便手機）響了，是地產代理呼喚的，馬上走回去地產代理處，我那麼「摩貨」新盤就在放盤之後半小時賣掉了，為甚麼賣掉那麼快，原因之一是我開價低，比地產發展商低15%。原因之二估計是，地產代理手上已有一批熟客買家名單，一有「筍盤」，馬上打電話召來買家。換言之，如果你不是該地產代理的熟客，不可能買到賣家放出的那個「筍盤」，一般人想買「筍盤」並不容易，也因此，地產發展商開新盤，依然吸引許多人前往抽籤、排隊。
目前的低息環境應該會持續相當長的日子，美國自從2009年開始了量寬印鈔票的行為之後，從此樂此不疲，往後的許許多多年，都會是低息年代。在超低息環境裏買樓供樓，負擔輕，可以不知不覺就供了好幾年的樓，買樓收租更會是出現長時間由租客代為供樓的現象。
筆者經常說，有能力買樓自住的人，是不必理會樓價的升跌而買。實際上，買樓收租的情況也一樣，在超低息環境下，買樓收租在時間上，也是對自己有利，很可能在一個或兩個租約之後，現金收入就多過供樓的支出。
文章來源: 香港經濟日報 29-6-2020
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